Le Régime d’accession à la propriété

En réponse à un étudiant en fiscalité (qui fait son chemin dans le milieu de la finance) qui sollicite l’avis de critiques financiers, , voici en résumé ce que je pense du RAP (Régime d’accession à la propriété)

Le régime d’accession à la propriété est une création des institutions financières,  en partenariat avec le gouvernement fédéral qui a pour objectif  premier de gonfler les revenus des grandes banques.

Derrière la facade de bons samaritains qui aident  les gens à se procurer une première résidence, ils ont imaginé un système, avec  lequel ils amènent le jeune investisseur à faire ses premiers pas dans le monde des REER.

Avec ce régime, il y a économie d’impôts à l’achat de REER (en général assez modeste) puis récupération de l’impot par les gouvernements pendant 15 ans avec l’inclusion dans le revenu du montant qui a été ‘’rappé’’. En général, l’impôt à payer sur l’inclusion dans le revenu est plus élevé que l’impot sauvé au début, car le jeune avance dans sa carrière active et fait plus de revenus. De plus, il va souvent y avoir des enfants qui sont apparus en chemins, d’ou une réduction des allocations canadienne pour enfants et crédits soutien aux enfants au Québec. Sans compter la réduction des crédits tps et solidarité dans certains cas. Astucieux quand même.

Le gouvernement se trouve en fait à être le prêteur et fait son rendement avec les gains générés par le différentiel des impôts. Le taux d’intérêt effectif varie bien sûr dans les différents cas mais au bout du compte les autorités fiscales font leur ‘’rendement’’

Les grandes banques accumulent les nouvelles hypotheques et de nouveaux adhérents au REER pour le futur étant donné l’impression que le contribuable a d’être ‘’en dette’ avec la banque (caisse) . Ce sentiment de dette se concrétise par l’obligation non fondée de cotiser au REER pour ‘’Rembourser le RAP’’ comme le disent les adhérents au régime.

Le gouvernement est complice en inscrivant officiellement sur les avis de cotisations un détail de l’état du RAP, en spécifiant ‘’Montant à rembourser’’ quand il n’y a rien à rembourser. La mention  ‘’Inclusion future dans le revenu’’ serait plus transparente.

La cerise sur le sundae,  c’est que souvent les banques font un prêt à l’investisseur pour qu’il achète les REER. Parfois le prêt est impayé après le RAP, parfois partiellement.  Le retour d’impôt peut servir  à réduire le prêt, à la discrétion de la banque.

Si on prête de l’argent pour acheter les REER, c’est l’équivalent à dire que l’acheteur peut acquérir une résidence sans mise de fonds réelle.

La SCHL(gouvernement fédéral) , complice du stratagème, ferme les yeux sur cette pratique. Elle pénalise l’investisseur qui ne passe pas par les REER en infligeant des primes salées à quiconque n’a pas de mise de fonds qui atteint 20%. Evidemment, le montant maximum du RAP 25000$ équivaut à la mise de fonds de 20% (2 x 25000$) d’un couple pour acquérir une premiere  maison de 250000$. Comme par hasard le tout représente le seuil ou la prime de SCHL disparait (20%)

Ce serait plus honnête, transparent et équitable de réduire les primes pour mise de fonds ‘’insuffisante’’ sans ‘’obliger’’ les jeunes à passer par le RAP.

En fait le gouvernement prête de l’argent de facon ‘’déguisée’’ avec ce régime.  Pourquoi le gouvernement fédéral ne démarre t il pas un systeme d’aide aux premiers acheteurs avec un prêt en bonne et dûe forme. Le résultat serait le même mais on éviterait de mettre dans la tête des gens de prendre des REER quand souvent ce n’est pas dans leur intérêt. On les attire donc vers les REER comme un aimant.

Ce faisant, le gouvernement s’assure que les revenus de retraites tirés des REER augmenteront et que la charge sociale liée au paiement du supplément de revenu garanti diminuera.

La décision de prendre des REER devrait résulter d’un choix éclairé et non influencée par un stratagème ou seulement une faible minorité s’y retrouve.

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